Demande de Loyer Marchand – Logements Secondaires

/in ,

17 mars 2022

À tous nos membres,

Dans les discussions en cours avec les membres, les prêteurs et autres intervenants, les demandes d’opinions sur le loyer marchand concernant les logements secondaires sont de plus en plus fréquentes. Certains membres signalent que presque tous les mandats qu’ils reçoivent incluent une demande de loyer marchand.

Afin de permettre à nos membres de répondre aux besoins de leurs clients, de produire des résultats de mandats qui sont crédibles et de compléter les demandes de mandats, nous offrons les directives suivantes.

Il semble que nous soyons confrontés à 3 situations typiques lorsque des opinions de loyer marchand sont demandés:

  1. La propriété a un logement secondaire, généralement un logement au sous-sol, que le propriétaire loue, ou il peut également faire la location du logement principal et du logement au sous-sol. Le zonage permet l’utilisation du logement et le propriétaire dispose de documents attestant de la conformité aux codes du bâtiment, etc.. indiquant que le logement est conforme. Dans les deux cas, soit la location unique du logement secondaire ou du logement principal et du logement secondaire, le propriétaire ne bénéficie pas de la propriété en fief simple. Ayant renoncé au droit d’occuper la propriété en partie ou en totalité, le propriétaire a par conséquent un droit de propriété en frais de location. Si un client demande une évaluation afin d’évaluer l’intérêt en fief simple de la propriété, les membres peuvent effectuer ce mandat. Ils doivent indiquer si la propriété est actuellement occupée par le propriétaire ou un locataire, ou les deux, et inclure une déclaration semblable à celle-ci: “À la demande du client, la propriété est évaluée en fief simple et les intérêts sur les frais de location ne sont pas pris en compte.” (Voir FAQ 240 du document eUSPAP). Dans ce cas, il n’y a ni condition hypothétique ni hypothèse extraordinaire. Les membres sont avertis, comme avec tous les autres opinions et conclusions, la source des données de location qui est utilisée doit être citée dans le rapport.

 

  1. Une deuxième situation peut être celle où le propriétaire de la propriété déclare avoir complété le processus d’inspection approprié, le logement est conforme aux exigences du zonage, du code du bâtiment, etc. Cependant, le propriétaire n’est pas en mesure de produire la documentation pour l’évaluateur. Dans ce cas, l’évaluateur peut recourir à une hypothèse extraordinaire, si celui-ci la juge crédible, en supposant que les inspections et les approbations appropriées ont été accordées et que le logement est légalement conforme. “À la demande du client, l’opinion sur le loyer marchand est basée sur l’hypothèse extraordinaire selon laquelle la partie qui génère les revenus de la propriété peut légalement être occupée par un locataire, conformément à toutes les réglementations applicables en matière de zonage, du code du bâtiment et du code de prévention des incendies. En vertu de cette hypothèse extraordinaire, l’opinion sur le loyer marchand est de X XXX $ par mois.” Encore une fois, les sources concernant les données doivent être déclarées.

 

  1. Une troisième situation peut survenir lorsqu’il n’y a aucune preuve de conformité au zonage, ou dans un cas où la propriété est entièrement occupée par son propriétaire. Le propriétaire n’a pas l’intention de louer la propriété; cependant, le client demande une opinion sur le loyer marchand. Ces situations créent une condition hypothétique. Le cas échéant, l’évaluateur peut compléter le mandat sous une condition hypothétique: “À la demande du client, l’opinion du loyer marchand est basée sur la condition hypothétique selon laquelle la propriété est disponible à la location et ce, de façon légale. Dans un tel cas, le loyer marchand est estimé à X XXX $ par mois.” Tout comme pour les situations énumérées ci-dessus, les sources des données utilisées par l’évaluateur dans l’élaboration de son opinion du loyer marchand doivent être citées dans le rapport.

Évidemment, la variété de situations où l’on peut vous demander de donner une opinion sur le loyer marchand est innombrable. Il est donc recommandé d’utiliser les principes décrits ci-dessus ainsi que votre logique et votre bon jugement. Vous serez ainsi en mesure de déterminer si vous pouvez répondre aux besoins de vos clients tout en vous conformant à l’USPAP et ainsi produire des résultats de mandats qui sont crédibles.

Si vous avez des questions, contactez Rob MacDonald au (888) 399-3366 poste 2 ou Kevin Lonsdale au (888) 399-3366 poste 3.