Market Rent Request – Secondary Suite Announcement – Illegal Suites Clarification/Demande de Loyer Marchand Clarification concernant les Logements Secondaires Illégaux

Date: April 07, 2022

To all Members:

We have been contacted by some of our industry partners requesting clarification on our Members completing Market Rent Opinions for properties involving Secondary Suites which are not legally permissible according to the local zoning requirements. We believe it to be self-evident that a non-permitted use would preclude an appraiser providing an opinion of Market Rent.

Therefore, to clarify the current situation, if the use of a rental suite is not a permitted use, according to the JHA, Members are not permitted of offer an opinion of Market Rent (other than $0.) As stated in the USPAP, the use of any Extraordinary Assumptions or Hypothetical Conditions must be credible. Appraisers must use logic and sound judgment in accepting and fulfilling client requests, and Members are again cautioned that assignment results must be credible and not misleading.

“Basement Suites” may offer significant ‘contributory value’ to the property, as demonstrated in the Cost Approach and/or Sales Comparison Approach, however if they are not a permitted use as a rental suite, they, on their own will not contribute income in the form of rent.

Obviously, the variety of situations where you may be asked to provide an opinion of Market Rent are innumerable. It is recommended that using the principles outlined above, in the March 15, 2022, announcement, and along with logic and sound judgement, you will be able to determine if you are able to meet the needs of your clients, comply with the USPAP, and produce credible assignment results.

Should you have any questions contact Rob MacDonald at 888.399.3366 Ext 2 or Kevin Lonsdale at 888.399.3366 Ext 3.

 

7 avril 2022

À tous nos membres,

Nous avons été contactés par certains de nos partenaires de l’industrie afin d’obtenir des
éclaircissements sur nos membres qui fournissent des opinions de loyers marchands pour des
propriétés impliquant des logements secondaires qui ne sont pas légalement autorisés selon les
exigences locales de zonage. Ils nous semble évident qu’une utilisation non autorisée
empêcherait un évaluateur de fournir une opinion sur le loyer marchand.

Par conséquent, pour clarifier la situation actuelle, si l’utilisation d’un logement secondaire n’est
pas une utilisation autorisée, selon la JHA, les membres ne sont pas autorisés à donner une
opinion sur le loyer marchand (autre que 0$.) Comme indiqué dans l’USPAP, l’utilisation de toute
hypothèse extraordinaire ou condition hypothétique doit être crédible. Les évaluateurs doivent
faire preuve de logique et de bon jugement lorsqu’ils acceptent et répondent aux demandes des
clients, et les membres sont à nouveau avertis que les résultats de mandats doivent être crédibles
et non trompeurs.

Les “logements en sous-sol” peuvent offrir une “valeur contributive” importante à la propriété,
comme démontré dans l’approche du coût et/ou l’approche de comparaison des ventes, mais s’ils
ne constituent pas une utilisation autorisée en tant que logement locatif, ils ne contribueront pas à
eux seuls au revenu sous forme de loyer.

Évidemment, la variété de situations où l’on peut vous demander de donner une opinion sur le
loyer marchand est innombrable. Il est donc recommandé d’utiliser les principes décrits ci-dessus
et dans l’avis du 15 mars 2022 ainsi que votre logique et votre bon jugement. Vous serez ainsi en
mesure de déterminer si vous pouvez répondre aux besoins de vos clients tout en vous
conformant à l’USPAP et ainsi produire des résultats de mandats qui sont crédibles.

Si vous avez des questions, contactez Rob MacDonald au (888) 399-3366 poste 2 ou Kevin
Lonsdale au (888) 399-3366 poste 3.