Mixed Use Announcement/Annonce à usage mixte

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February 3, 2022

Announcement – By-Law Amendment

Section 6-6 regarding Non-Complex Commercial Properties

To all Members:

Currently Section 6-6 of CNAREA By-Law states:

DAR members are permitted to perform appraisal and consultation assignments of residential properties consisting of no more than four (4) housing units.

DAR members are also permitted to perform appraisal and consultation assignments of non-complex commercial properties in accordance with CNAREA policies and procedures and acting in compliance with the competency rule as stated in the current Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP).

As stated in previous By-Laws and current Policies and Procedures,

Non-complex is defined as a property that does not have any atypical form of ownership or where the property value is not affected by any atypical market conditions. Characteristics similar to the following may suggest that an appraisal assignment is non-complex (this list is not intended to be all inclusive):

  1. ownership rights are typical
  2. there is no unusual zoning, deed restrictions, easements, encroachments, and other similar factors
  3. there are no abnormal changes in the neighbourhood characteristics which might suggest that the highest and best use is not the present use
  4. there are no actual or suspected environmental hazards
  5. the present market is relatively stable

The long-standing definition of “Non-Complex Commercial properties” fails to clarify the types of properties that have a commercial component, and what properties of this nature residential appraisers are competent (or able to the acquire the necessary competence) to complete. As mixed-use properties are becoming more popular in markets across the country it is necessary that we define and clarify what it is DARs can do. As such the Board of Directors has approved to change the wording in Section 6-6 of the By-Laws to specify Mixed-Use Properties.

The Revised By-Law – Section 6-6 states the following:

DAR members are permitted to perform appraisal and consultation assignments of residential properties consisting of no more than four (4) housing units.

DAR members are also permitted to perform appraisal and consultation assignments of “Mixed-use Properties” in accordance with CNAREA policies and procedures and acting in compliance with the competency rule as stated in the current Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP).

To be included in CNAREA Policies and Procedures:

Mixed-Use properties are defined as those properties that meet all the following criteria:

  1. The property must be primarily residential in nature.
  2. The owner of the property must also be the owner and the operator of the business.
  3. The property is occupied by the owner as a principal residence.
  4. The structure has not been modified in a manner that has an adverse impact on its marketability as a residential property.

According to Section 10-1 of the CNAREA By-Laws the Board of Directors may amend the By-Laws and the change “shall be effective from the date of the resolution of directors until the next meeting of members where it may be confirmed, rejected or amended by the members by ordinary resolution”. Although effective immediately the amendment to Section 6-6 will presented to members for ratification at the next Annual General Meeting September 13th, 2022.

Should you have any questions please do not hesitate to contact Rob MacDonald at 888.399.3366 Ext 2 or Kevin Lonsdale at 888.399.3366 Ext 3.

 

3 février 2022

Annonce – Modification du Règlement

Section 6-6 concernant les propriétés commerciales non complexes

À tous les membres:

Actuellement, la section 6-6 du règlement de CNAREA stipule:

Les membres DAR sont autorisés à effectuer des mandats d’évaluation et de consultation de propriétés résidentielles composées d’un maximum de quatre (4) unités d’habitation.

Les membres DAR sont également autorisés à effectuer des mandats d’évaluation et de consultation de propriétés commerciales non complexes conformément aux politiques et aux procédures de CNAREA et en agissant conformément avec la règle de compétence qui est énoncée dans les Normes Uniformes de Pratique d’Évaluation Professionnelle (USPAP) en vigueur.

Comme indiqué dans les règlements précédents et dans les politiques et procédures actuelles,

Non complexe est défini comme une propriété qui n’a pas de forme de propriété atypique ou dont la valeur de la propriété n’est pas affectée par des conditions de marché atypiques. Des caractéristiques similaires aux suivantes peuvent suggérer qu’un mandat d’évaluation n’est pas complexe (cette liste n’est pas exhaustive):

  1. les droits de propriété sont typiques
  2. il n’y a pas de zonage inhabituel, de restrictions d’acte, de servitudes, d’empiètements ou d’autres facteurs similaires
  3. il n’y a pas de changements anormaux dans les caractéristiques du quartier qui pourraient suggérer que l’utilisation la plus élevée et la meilleure n’est pas l’utilisation actuelle
  4. il n’y a pas de risques environnementaux réels ou suspectés
  5. le marché actuel est relativement stable

La définition de longue date concernant les “propriétés commerciales non complexes” ne clarifie pas les types de propriétés qui ont une composante commerciale ni quelles propriétés de cette nature, les évaluateurs résidentiels sont compétents (ou capables d’acquérir la compétence nécessaire) afin de compléter ces mandats. Alors que les propriétés à usage mixte deviennent de plus en plus populaires sur les marchés à travers le pays, il est nécessaire que nous définissions et clarifions ce que les membres DAR sont autorisés à faire. À ce titre, le conseil d’administration a approuvé la modification du libellé de la section 6-6 des règlements afin de spécifier les propriétés à usage mixte.

Le règlement modifié – section 6-6 stipule:

Les membres DAR sont autorisés à effectuer des mandats d’évaluation et de consultation de propriétés résidentielles composées d’un maximum de quatre (4) unités d’habitation.

Les membres DAR sont également autorisés à effectuer des mandats d’évaluation et de consultation de “propriétés à usage mixte” conformément aux politiques et aux procédures de CNAREA et en agissant conformément avec la règle de compétence qui est énoncée dans les Normes Uniformes de Pratique d’Évaluation Professionnelle (USPAP) en vigueur.

À inclure dans les politiques et procédures de CNAREA:

Les propriétés à usage mixte sont définies comme les propriétés qui répondent à tous les critères suivants:

  1. La propriété doit être principalement résidentielle
  2. Le propriétaire de la propriété doit également être le propriétaire et l’exploitant de l’entreprise
  3. La propriété est occupée par le propriétaire à titre de résidence principale
  4. La structure n’a pas été modifiée de manière à avoir un impact négatif sur sa qualité marchande en tant que propriété résidentielle

Conformément à la section 10-1 des règlements de CNAREA, le conseil d’administration peut modifier les règlements et ces changements “entreront en vigueur à compter de la date de la résolution des administrateurs jusqu’à la prochaine réunion des membres où ces changements peuvent être confirmés, rejetés ou modifiés par les membres et par résolution ordinaire”. Bien qu’en vigueur immédiatement, l’amendement à la section 6-6 sera présenté aux membres pour ratification lors de la prochaine Assemblée Générale Annuelle, le 13 septembre 2022.

Si vous avez des questions, n’hésitez pas à contacter Rob MacDonald au (888) 399-3366 poste 2 ou Kevin Lonsdale au (888) 399-3366 poste 3.