Request for Market Rent Opinions EN/FR

Requests from Clients for appraisers to complete Market Rent Stand-Alone reports, or opinions of value that include both a Market Value and a Market Rent opinion have continued to increase, and there has developed some uncertainty on how best to identify the ownership rights being appraised in the assignment.

To that end, we have developed some language for you to include in these assignments.  As you know, it is acceptable to value a tenant occupied property in Fee Simple, so long as there is an indication that the property is tenant occupied, and there is a statement from the appraiser that: “At the request of the Client, the property is being valued in Fee Simple, and the Leased Fee Interest is not being addressed.” (USPAP FAQ# 240)

In assignments for Stand-alone Market Rent where the Client has requested a Fee Simple valuation, you need to include the following statement, and note.

The purpose of this appraisal and restricted appraisal report is to ascertain and report the opinion of monthly Market Rent, as defined in this report, applicable to the subject property, in fee simple*, for the function of mortgage financing. 

*Property which is owned and rented or leased is owned in Leased Fee, not Fee Simple.  Fee Simple describes ownership with all associated ownership rights.  A leased or rented property grants a leasehold interest to the tenant and as such, the owner does not have a Fee Simple interest, but a Leased Fee interest.  According to applicable appraisal principles, if the property’s Contract Rent is equal to Market Rent then the leased fee value is equivalent to the fee simple value, whereas if above or below market rent makes the leased fee interest worth more or less than the fee simple interest, respectively.

In situations where the assignment requests both a Market Value opinion, and a Market Rent opinion please insert an asterisk (*) beside the term Fee Simple* and include the following note:

*The lender has requested valuation of a fee simple interest in the subject property.  A landlord’s interest in a rental property is a leased fee interest rather than a fee simple interest, for as long as the tenant has a leasehold interest in the property.  According to accepted appraisal principles, the value of a leased fee interest is equal to the value in the owner’s fee simple interest if the property is rented for market value.  If the property is rented for more than market value, the value of the leased fee interest exceeds the fee simple interest value and conversely, if the property is rented for less than market value the value of the leased fee interest is lower than the fee simple interest value would be in the property. 

Market Rent for these purposes is defined as the gross monthly rent that a property is likely to generate in a fair and open market as indicated by current rental rates that are either paid or asked for, for comparable properties in the subject’s market area, as of the effective date of this appraisal. 

We will continue to work with AMCs, lenders, and other industry stakeholders to increase their understanding of the various bundles of rights associated with tenant occupied properties.  If you have any questions or concerns, please contact me by email at:  ceo@cnarea.ca 

Version française

Les demandes provenant des clients afin d’obtenir des rapports d’évaluation sur les loyers marchands ou sur les opinions de valeur qui incluent à la fois une valeur marchande et une opinion sur les loyers marchands n’ont cessé d’augmenter, et par conséquent, une certaine incertitude est apparue quand à la meilleure façon d’identifier les droits de propriété évalués dans ces rapports.

À cette fin, nous avons développé un vocabulaire que vous pouvez inclure dans ces rapports. Comme vous le savez, il est acceptable d’évaluer une propriété en tant que fief simple si celle-ci est occupée par un locataire et à condition qu’il y ait une indication de cette occupation par un locataire et qu’il y ait une déclaration de l’évaluateur selon laquelle: “À la demande du client, la propriété est évaluée en fief simple et les frais de location ne sont pas pris en considération.”

(FAQ USPAP # 240)

Dans les demandes concernant le loyer marchand dans lequelles le client a demandé une évaluation en fief simple, vous devez inclure la déclaration et la note suivante.

Le but de cette évaluation et de ce rapport d’évaluation à usage restreint est d’établir et de fournir une opinion sur le loyer marchand mensuel, tel que défini dans ce rapport, applicable à la propriété sujet, en fief simple* et ayant pour objectif, un financement hypothécaire.

* La possession d’une propriété qui est louée à court ou à long terme est considérée comme un droit de tenure à bail, et non comme un fief simple. Le terme fief simple, décrit une propriété incluant tous les droits de propriété qui y sont associés. Une propriété louée à court ou long terme confère un droit de tenure à bail au locataire et, à ce titre, le propriétaire n’a pas d’intérêt en fief simple, mais plutôt un intérêt sur les frais de location. Selon les principes d’évaluation applicables, si le loyer contractuel de la propriété est égal au loyer du marché, la valeur sur les frais de location est équivalente à la valeur en fief simple, tandis que le loyer supérieur ou inférieur à la valeur du loyer marchand rend l’intérêt sur les frais de location supérieur ou inférieur à l’intérêt en fief simple.

Dans les situations où la demande requiert à la fois une opinion sur la valeur marchande et une opinion sur la valeur du loyer marchand, veuillez insérer un astérisque (*) à côté du terme Fief Simple * et inclure la note suivante:

• Le prêteur a demandé l’évaluation d’un intérêt en fief simple pour la propriété sujet. L’intérêt d’un propriétaire dans un bien locatif est un intérêt sur les frais de location plutôt qu’un intérêt en fief simple, tant et aussi longtemps que le locataire a un droit de tenure à bail dans la propriété. Selon les principes d’évaluation acceptés, la valeur d’un intérêt sur les frais de location est égale à la valeur de l’intérêt en fief simple du propriétaire si le bien est loué selon la valeur marchande. Si le bien est loué à un prix supérieur à la valeur marchande, la valeur de l’intérêt sur les frais de location dépasse la valeur de l’intérêt en fief simple et inversement, si le bien est loué à un prix inférieur à la valeur marchande, la valeur de l’intérêt sur les frais de location est inférieure à la valeur de l’intérêt en fief simple de la propriété sujet.

Le loyer marchand, à ces fins précises, est défini comme le loyer mensuel brut qu’une propriété est susceptible de générer dans un marché équitable et ouvert, comme indiqué par les taux de location actuels qui sont soient payés ou demandés, pour des propriétés comparables dans la zone de marché du sujet, à compter de la date d’entrée en vigueur de cette évaluation.

Nous continuerons de travailler avec les AMC, les prêteurs et les autres intervenants de l’industrie afin d’améliorer leur compréhension des divers ensembles de droits associés aux propriétés occupées par des locataires. Si vous avez des questions ou des préoccupations, veuillez me contacter par courriel à: ceo@cnarea.ca